物业纠纷10问答

1问：物业服务人可以将律师函贴到业主家的门上吗？

答：以委托律师事务所出具律师函的方式方法向业主催交物业费，这本是合法有效无可厚非的正确的方式方法。但有的物业服务人不是让律师事务所通过人民法院认可的EMS方式向欠费业主送达律师函，而是在拿到律师函后，迫不及待的将律师函贴到了业主的家门上，她们以为这样的方式方法更方便、更快捷、更有效，也更具有“魅力”，还能起到“杀一儆百”的震慑作用。那么问题来了，物业服务人是否可以以将律师函贴到业主家门上的方式方法催交物业费吗？对此笔者认为不足取。理由是：一是从律师函的定义性质看，律师函是律师事务所根据委托人的陈述和提供的资料，指派律师撰写并经委托人认可的，以律师事务所名义，向特定方发送的，告知特定方有关事项，希望特定方为或不为一定行为，旨在引起一定的法律效果，具有法律意义的律师文书。所以鉴于律师函是律师事务所制作的律师文书，也就只能由律师事务所以律师事务所的名义向业主送达，而不能由物业服务人向业主送达，更不能由物业服务人将律师函贴到业主的家门上；二是从律师函的内容语义看，律师函里一般都有业主的姓名、家庭住址、联系电话等个人信息内容，而将业主的这些个人信息向不特定的人们公开展示，也就难免触犯《中华人民共和国民法典》的规定，有侵犯业主的隐私权、名誉权等权利之嫌。特别是又由于在律师函的制作素养能力方面，律师函的确存在着良莠不齐“鱼龙混杂”的情况，一旦有的律师函用语不慎不当激怒了业主，并造成了业主的身体健康等损害后果，则律师事务所和物业服务人还有可能成为共同被告，连带承担民事责任；三是从公民住宅权具有人格权和财产权的双重属性看，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。这是《中华人民共和国宪法》第39条赋予公民不可侵犯的住宅权利。住宅权的法律意义，告诉人们除了有关国家机关可以依法进入公民住宅履行职务，或者在公民住宅门上张贴法律文书外，其他任何组织和个人都有不得非法侵入公民住宅，当然包括不得在公民住宅门上张贴“传单”，不侵扰公民私人生活安宁的义务。显而易见，物业服务人不是国家机关，其不具有国家机关所具有的公权力。物业服务人将律师函贴到作为业主住宅组成部分家门上的行为，就是侵犯业主住宅权的违法行为；四是从情感方面看，“人要脸树要皮”。将律师函贴到业主家门上，不仅是欠款业主，就是其他业主也是感觉不快不爽难以接受的，这不仅于事无补，反而增强了业主与物业的对立情绪。综上理由，笔者认为，以将律师函贴到业主家门上的方式方法向业主催交物业费是极为不妥、且严重错误的违法的方式方法，这不仅适得其反达不到律师函的效果，实现不了催交物业费的目的，而且也极有可能侵犯业主的住宅权、隐私权、名誉权等合法权益。

2问：业主可以在顶楼天台种瓜种豆吗？

答：人们说，房前屋后种瓜种豆。种瓜得瓜，种豆得豆。然而，如果将瓜豆种到顶楼天台，则在得到瓜豆的同时，还极有可能得到灾祸。正所谓福祸相依。“美丽的风景”和“绿色的瓜豆”必然与“难以承受之重”同生共长。那么，问题来了，业主为什么不可以在顶楼天台种瓜种豆呢？笔者的理由是：一是从法律的规定看，根据《中华人民共和国民法典》第271条、第273条和第274条的规定，业主对顶楼天台享有共有和共同管理的权力，单个业主是不可以以近水楼台的便利在顶楼天台种瓜种豆，将公共部位变成独享空间，而侵犯全体业主合法权益的；二是从危害后果看，在顶楼天台种瓜种豆，极易产生承重超载（楼顶载荷150公斤/平方米）、屋顶渗水、排水不畅、消防受阻等问题隐患。特别是在遇到强台风、强降雨等恶劣天气时，泥沙、物件、工具等可能会“漫天飞舞”，“漂流而下”，造成建筑物受损和危害公共安全不堪设想的后果；三是从相邻关系看，在顶楼天台种瓜种豆，又极易孳生蚊虫，产生异味，给周边邻居带来困扰，使人们产生反感，影响相邻关系；四是从心理承受能力看，在顶楼天台种瓜种豆的业主又时刻担心防备着行政执法人和物业服务人等“不速之客”的登门造访，长此以往的心理压力又会危害业主的身心健康。大量的司法判例也表明，人民法院不仅不支持业主在顶楼天台种瓜种豆，而且判决其对造成的损害后果承担相应的民事责任。

3问：建设单位可以将小区车位、车库销售给非小区业主吗？

答：从《中华人民共和国民法典》第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定看，小区设立车位、车库的目的，是为了满足小区业主停放汽车的需要，而不是为了满足非小区业主停放汽车的需要。最高人民法院的（2022）最高法民终第86号民事判决对此进一步明确说，业主车位、车库虽然不属于住宅，但她却因依附于业主住宅而存在，其功能在于满足业主的居住需要，是住宅所提供居住功能的必要延伸和拓展的部分，依法属于满足业主住宅需要的必备设施。法律的规定和居住的需要以及司法的判例，都说明业主的车位、车库与业主的住宅居住权密不可分，其都具有保障并满足业主基本居住权益和基本生活需要的特定属性。因此，建设单位是不可以将小区的车位、车库销售给非小区业主的。否则，小区业主有权提起诉讼维护合法权益。

4问：业主可以购买或承租几个车位、车库？

答：关于业主可以购买或承租几个车位、车库的问题，目前法律并无禁止性规定，也就是说，在私法领域，“法无禁止即可为”，所以法律对业主购买或承租多个车位、车库自用的行为并不干涉。但是，如果业主购买或承租多个车位、车库不是为了自用，而是为了倒卖或转租牟利，则又要另当别论了。因为根据《中华人民共和国民法典》第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定，小区设立车位、车库的目的，是为了满足全体业主停放汽车的需要，而不是为了满足单个业主倒卖或转租牟利的需要。显然，利用小区的车位、车库非法牟利，与小区设立车位、车库的目的和法律的规定相悖，同时也侵害了小区其他业主购买或承租车位、车库停放汽车的权利，必将造成其他业主的停放汽车困难，降低其居住生活质量。也就是说，业主购买或承租车位、车库的数量必须与其所在小区拥有的房产套数相匹配。对此，人民法院的司法判例认为，业主购买或承租多个车位、车库，不符合小区房屋与车位、车库的配置比例，也影响了其他业主的停放汽车需求，其购买或承租多个车位、车库的行为因违反法律的强制性规定而无效。

5问：业主高空抛物，物业服务人是否担责？

答：高空抛物是为法律所禁止的民事违法甚至是刑事犯罪行为。高空抛物致他人人身或财产损害，行为人不仅要承担民事责任，情节严重的还要承担刑事责任。2021年3月1日施行的《中华人民共和国刑法修正案（十一）》在总结人民法院审理高空抛物刑事犯罪案件经验的基础上，将高空抛物入罪，规定了高空抛物罪。根据修正后的《中华人民共和国刑法》第291条的规定，“从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚”。那么，问题来了，如果业主高空抛物，而致他人人身或财产损害，除了业主应当承担民事责任、刑事责任外，物业服务人是否担责呢？根据《中华人民共和国民法典》第1254条的规定，“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，依法承担未履行安全保障义务的侵权责任”。对此，笔者认为，如果业主高空抛物致他人人身或财产损害的，首先应当由业主向受害人承担侵权责任。如果经调查不能确定侵权业主时，则由可能加害的其他业主向受害人承担补偿责任。在侵权业主承担侵权责任，或者其他业主承担补偿责任的同时，如果有证据证实物业服务人不履行、怠于履行或不正确履行安全保障义务，比如对乱搭乱建不制止，对悬挂物品、放置花盆等不干预，对可能隐患排查整改不彻底，对平时巡视巡查不及时不到位，对恶劣气候风险防范措施不得力，对监控防护设施设备不维修不保养，对高空抛物现象不批评不教育，对业主反映不搭理不处理，对高空抛物危害不宣传等，而致他人人身或财产损害的，物业服务人就应当向受害人承担民事侵权责任。

6问：未通过招投标方式和未经批准的协议方式选聘物业服务人是否合法有效？

答：根据国务院的《物业管理条例》第24条第二款的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务人。在投标人少于三个或者住宅规模较小的情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务人。因此，建设单位通过招投标方式和经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人都是合法有效的。但问题是，对建设单位未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人是否合法有效？业主是否可以以合同无效的理由拒交物业费？对此，人民法院的司法判例认为，《物业管理条例》要求建设单位通过招投标方式和经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人，只是个倡导性规定，而非强制性规定。虽然有的建设单位未按要求通过招投标方式和未经批准的协议方式选聘了物业服务人，并订立了物业服务合同，但既然物业服务人已经入驻，已经为业主提供了服务，那么就应当认定合同合法有效，就应当认定合同对业主具有法律约束力，业主就应当按照《中华人民共和国民法典》第944条的规定，及时足额的向物业服务人交纳物业费。退一步讲，即便是有观点认为《物业管理条例》第24条不是倡导性规定，而是性强制性规定，但根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第16条“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一的，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第153条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（五）法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持”。再退一步讲，即便是人民法院认定合同无效，但按照合同无效的处理原则，只要物业服务人付出了劳动，业主接受了服务，业主也就不能以此理由拒交物业费。至于建设单位未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人的问题，以及连带的其他问题，业主可以建议行政主管部门责令建设单位继续履行报批义务。人民法院审理案件时也可以提出司法建议，建议行政主管部门责令建设单位继续履行报批义务，并对建设单位的违法行为予以行政处罚。因此说，企图以未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人，进而导致合同无效的理由抗辩逃避交纳物业费的观点显然是对业主的不正确引导。

7问：住宅小区的视频监控必须无死角全覆盖吗？

答：2021年12月31日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布了《住宅小区安全防范系统通用技术要求（GB/T21741--2021）》的推荐性标准，该标准对在住宅小区的楼栋门口、楼栋出入口、小区出入口、小区停车场等安装视频监控，设立监控中心，以及小区的视频监控系统与城市的监控报警系统联网等进行了规范。在该标准的指引下，绝大多数建设单位规划建设的住宅小区视频监控基本做到了无死角、全覆盖。而无死角、全覆盖的视频监控，不仅保障了物业服务人的服务品质，而且也保障了业主回放视频监控查找证据的权利。然而在个别小区，特别是在个别老旧小区，的确存在着视频监控老化陈旧的问题，老化陈旧的视频监控基本上成了摆设，根本就达不到无死角、全覆盖的标准要求。其布点少、盲区多、看不清、存期短的视频监控，不仅令业主们牢骚满腹，而且也潜伏者法律风险。业主们疾呼期盼对老化陈旧的视频监控设施设备进行更新维护。而要更新维护视频监控设施设备，却又是谈何容易。这钱，从哪里来？这活，又能干多久？物业服务人认为，从本就微薄的利润中“挤出油水”搞巨额投入是得不偿失的，再说合同到期后，又不一定能续签。话虽如此说，似乎也有理，但笔者却认为，“没有金刚钻别揽瓷器活”。你既然有接管小区物业，有向业主催交物业费的勇气，你就应当有履行对业主的安全保障义务，有对老化陈旧的视频监控设施设备进行日常运行更新维护，以满足监控要求的作为担当。只是这钱应当从哪里来，又该如何出却是个问题。是动用房屋维修基金？是从公共收益里出？是由业主出？是由物业服务人在收取的物业费里出？还是由物业服务人自掏腰包呢？对此，笔者认为，无论费用由谁出，从哪儿出，根据《中华人民共和国民法典》第942条和《物业管理条例》第35条的规定，都难以摆脱物业服务人履行采取合理措施，保护业主的人身和财产的安全保障义务。否则，当出现高空抛物、车辆毁损、治安事件，甚至是刑事案件致业主的人身或财产损害，又无视频监控查找落实责任人的情况下，物业服务人就可能悔不当初了，也就极有可能要承担相应的法律责任。对此笔者建议，物业服务人一定要强化认识，权衡利弊，履行职责，防范风险，想方设法对小区的视频监控设施设备进行更新维护，尽快完善小区的视频监控系统，力争做到小区视频监控的无死角、全覆盖，以更好的维护物业和业主双方的合法权益。

8问：住宅小区的视频监控日常运行维护费应当由谁出？

答：根据国家发展和改革委员会、建设部的《物业服务收费管理办法》第11条第三款规定的物业服务支出构成范围看，其中第（二）项规定，物业服务成本或者物业服务支出包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，显然，住宅小区的视频监控日常运行维护属于物业共用部位、共用设施设备的维护，应当由物业服务人从收取业主的物业费中支出。因此，做好住宅小区的视频监控日常运行维护工作，使得住宅小区的视频监控始终处于正常运行的工作状态是极其重要的，不仅有利于物业服务人履行好《中华人民共和国民法典》第942条和《物业管理条例》第35条规定的对业主人身和财产的安全保障义务，同时也保障了业主及时回放视频监控查找证据的权利。

9问：业主阻扰老旧小区既有多层住宅加装电梯怎么办？

答：根据《中华人民共和国无障碍环境建设法》第22条的规定，“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施”。国家发展和改革委员会社会发展司司长刘明强调，在老旧小区既有多层住宅加装电梯，应当做到“能装尽装”。

在老旧小区既有多层住宅加装电梯，虽然广大业主对此都是持欢迎和支持的态度，但确有个别业主以有噪音、挡采光、不安全等理由阻扰加装电梯，干涉施工进度，直至激化矛盾对簿公堂。针对个别业主阻扰在老旧小区既有多层住宅加装电梯的问题，最高人民法院于2023年11月9日召开了老旧小区既有多层住宅加装电梯纠纷典型案例新闻发布会，民一庭庭长陈宜芳对案例做了解读，她认为，在老旧小区既有多层住宅加装电梯属于改建重建建筑物及其附属设施的行为，是应当由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，应当由专有面积部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时加装电梯的项目还必须取得行政主管部门的审批手续，以确保加装电梯施工不会危害房屋主体结构，不会对其他业主的通风、采光、通行等造成影响。但即使有的可能会对其他业主的通风、采光、通行等造成一定影响，或者会占用少量的公共绿地，但同一单元上下楼业主、同一楼栋相邻单元业主、同一小区相邻业主均也应当予以尊重包容，不得阻扰施工。否则，申请加装电梯的业主有权请求人民法院排除妨害。如果因阻扰造成损失，施工单位等受害人有权请求侵权人赔偿损失。对已依法建成的加装电梯，反对加装电梯的业主不得妨害其他业主的合理使用。反悔或反对加装电梯的业主请求拆除加装电梯的，人民法院不予支持。反对加装电梯或未出资加装电梯的业主，确因生活需要请求使用加装电梯的，其在分担加装电梯费后的使用权应当受到人民法院的保护。最高人民法院的鲜明立场态度，从不同角度展示了老旧小区既有多层住宅加装电梯的规则，不仅为人民法院和行政主管部门提供了行动指引，也对在老旧小区既有多层住宅加装电梯中业主的权利义务进行了规范，推动了老旧小区既有多层住宅加装电梯工作的顺利进行。

10问：未经备案的物业服务合同是否合法有效？

答：关于物业服务合同（含前期物业服务合同）是否必须备案，目前的法律对此并未明确要求，仅散见于各省市的物业管理条例中。例如：《山东省物业管理条例》第21条第二款规定，“招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案”。第67条第五款规定，“物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案”。可见，无论是前期物业服务合同还是物业服务合同，各省市的物业管理条例都是要求备案的。但问题是，未经备案的物业服务合同是否合法有效呢？对此虽然有不同观点认识，但从人民法院发布的判例看，人民法院认为，各省市的物业管理条例规定的备案制度，属于非行政许可的审批项目，系规范物业管理活动的行政管理行为。对未提报备案的物业服务企业，行政主管部门可以依据各省市的物业管理条例对其予以行政处罚，而不能据此否定物业服务合同的法律效力。因此，只要物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，就不能以物业服务合同未备案的理由否定物业服务合同的合法有效，物业服务合同就应当对全体业主具有法律约束力。